Negli ultimi anni, in seguito ad una pluralità di eventi di natura nazionale ed internazionale (vedi per esempio la crisi dei mutui sub prime negli Stati Uniti), anche tale tipologia di finanziamento ha iniziato a mostrare notevoli criticità, sempre per una pluralità di fattori di varia natura, trasformandosi da volano dello sviluppo economico a vero proprio incubo per gli italiani.

Per poter comprendere le criticità che oggi possono permeare un mutuo bisogna comprendere prima gli elementi che lo compongono, e vista la sua peculiarità, si può affermare che ogni singolo elemento ha una notevole complessità intrinseca.

Cercando di essere semplici e sintetici, il mutuo viene stipulato mediante rogito notarile contemporaneamente ( o quasi) all’acquisto di un immobile proprio per fornire la provvista finanziaria utile a tale scopo.

Si tenga presente che l’atto di compravendita e l’atto di mutuo sono due atti giuridici distinti e separati, stipulati da soggetti giuridici diversi.

Infatti l’atto di compravendita viene stipulato tra venditore ed acquirente alla presenza di un notaio ed ha oggetto l’acquisto di un bene immobile dietro corrispettivo, mentre l’atto di mutuo viene stipulato tra l’acquirente e l’istituto di credito ed ha oggetto la provvista finanziaria per l’acquisto dell’immobile oggetto di compravendita, sempre in presenza di un notaio.

In sostanza vi sono quattro figure essenziali, il venditore, l’acquirente, l’istituto di credito ed il notaio, ognuno con un ruolo ben preciso e ben delineato dalla legge italiana e con i propri obblighi e diritti.

Analizzando quindi tali figure ed il loro ruolo possiamo subito affermare che il ruolo del venditore è  forse quello più semplice, in quanto è il soggetto che aliena il bene immobile e deve ricevere il corrispettivo per tale vendita.

La figura dell’acquirente è leggermente più complessa, in quanto nel momento della stipula dell’atto di compravendita deve pagare il prezzo del bene, e nel caso appunto della stipula del mutuo, i soldi per pagare il prezzo dell’immobile gli vengono forniti dall’istituto di credito.

La figura dell’istituto di credito ha un ruolo essenziale in tale dinamica, in quanto richiede un notevole lavoro preparatorio, che possiamo dividere in due macro fasi, la prima è la valutazione di finanziabilità del soggetto mutuatario, ovvero l’istituto di credito deve valutare che la capacità reddituale del soggetto richiedente sia tale da consentire la sostenibilità e la restituzione del finanziamento richiesto.

La seconda fase è la valutazione del bene oggetto di compravendita come garanzia del finanziamento stesso.

Tale valutazione è di natura sia qualitativa, ovvero che il bene sia in possesso di una serie di requisiti normativi (attività in pratica svolta in parallelo insieme al notaio dell’acquirente) e sia una di natura quantitativa, ovvero che il valore del bene sia capiente della garanzia richiesta dall’istituto di credito.

In questa seconda fase emerge un elemento di notevole importanza, ovvero la garanzia che l’istituto di credito richiede al mutuatario mediante iscrizione ipotecaria sul bene compravenduto, la quale senza addentrarsi in argomento estremamente complesso, rimarrà in vita e graverà l’immobile finchè il debito non verrà estinto.

Il notaio, figura di estremo rilievo nel sistema giuridico italiano, svolge un ruolo di verifica e “garanzia” affinchè la compravendità e la stipula del mutuo avvengano senza particolari complicazioni (Il notaio è un pubblico ufficiale al quale lo Stato affida il potere di attribuire pubblica fede, cioè il valore di prova legale, agli atti che stipula– cit.sito del consiglio notarile di Modena) .

L’aspetto finanziario del mutuo

Tra gli elementi che hanno innescato l’attuale situazione di tensione del comparto delle compravendite delle case e conseguenziale erogazione dei mutui, o viceversa, e la difficoltà da parte dei mutuatari di onorare quelli in essere, è secondo lo scrivente, causato anche dallo snaturamento della struttura finanziaria del mutuo stesso, in quanto nel corso del tempo è diventata da stabile e prevedibile ad incerta ed aleatoria.

Infatti, in considerazione del fatto che lo scenario economico nel quale si vive e si opera è un contesto in continuo divenire, l’introduzione dei tassi variabili (indicizzazione tassi Euribor ed altro) ed altre innovazioni finanziarie, (derivati di copertura, valute estere, ecc. ecc.) hanno trasformato i mutui in veri e propri strumenti di finanza derivata, estremamente complessi e volatili, che mal si sposano con la necessità di chi acquista la prima casa pagandola in rate trentennali. Richiamando il testo di un articolo del 08/07/2023 pubblicato sul sito di Rai New.it “Mutui e prestiti: 14,9 miliardi in rate non pagate. Le famiglie italiane sempre più in difficoltà: L’aumento del costo del denaro, l’incremento dei tassi e la corsa dell’inflazione tra le cause delle insolvenze” permette di comprendere che in contesti dinamici la scelta di investimenti e di finanziamenti di lungo periodo devono essere adeguatamente ponderati, calibrando le strutture finanziarie sulle necessità e capacità dei singoli contraenti.

Quindi la nostra attenzione si focalizzerà sull’aspetto finanziario del mutuo, andando ad approfondire tutti quei fattori che riteniamo essenziali affinché la vita del mutuo possa procedere senza particolari intoppi.

Il mutuo e le sue rate

Perseguendo l’obbiettivo che ci siamo posti affrontiamo l’aspetto quantitativo del mutuo, il quale, tralasciando gli aspetti qualitativi che lo caratterizzano, è di fatto un montante costituito da capitale (debito) ed interessi tale che M=D+I.

Cosa vuol dire tale affermazione? In sostanza al momento della stipula del finanziamento il mutuatario contrae un debito di importo D che si impegnerà a restituire in un lasso di tempo t  versando gli interessi I ad un tasso di interesse debitore i.

Elemento essenziale che caratterizza il mutuo è la restituzione del capitale ed il versamento degli interessi mediante il pagamento di un numero n di rate.

L’aspetto fondamentale della costruzione di un piano di restituzione di un mutuo mediante il pagamento delle rate si chiama piano di ammortamento, ed in linea generale deve contenere il totale del capitale erogato, il dettaglio del totale delle rate da pagare con le precise scadenze, il tasso di interesse stipulato in atti ed il totale degli interessi da pagare e la modalità di restituzione del capitale. Si fa presente che il piano di ammortamento è parte integrante dell’atto di mutuo e va debitamente firmato dal mutuatario, dall’istituto di credito e dal notaio.

Le rate

Adesso cerchiamo di spiegare in maniera semplice come sono composte le rate e come sono determinate.

Il primo passaggio obbligatorio è quello di evidenziare che esse sono frutto di una funzione matematica, e a secondo della tipologia di funzione matematica, che in tale circostanza la identifichiamo come tipologia di ammortamento, avranno un determinato valore, che sarà fisso o variabile.

“Si comprende l’importanza del termine rata variabile, in quanto negli ultimi anni esse sono associate ai mutui a tasso variabile agganciato all’Euribor (un mese, tre mesi ecc.cc), ma prima di affrontare questo importante argomento, si cerca di fornire gli elementi utili a comprendere la genesi e le caratteristiche dei mutui a tassi variabili, motivo per il quale si procederà a piccoli passi”.

Partendo dal concetto di montante, possiamo affermare che le rate nascono dalla suddivisione del valore del montante in base al numero di rate che compongono il piano di pagamento del capitale  e degli interessi (il piano di ammortamento), ed in base alla tipologia di ripartizione di tali valori, possiamo individuare due macro tipologie di ammortamento, il primo a quote di capitale costante definito il piano di ammortamento all’italiana ed i secondo, più diffuso nella prassi finanziaria, a rate costanti, definito piano di ammortamento alla francese.

1. Piano di ammortamento all’italiana
2. Ammortamento alla francese
3. Il concetto di rata variabile, tra l’ammortamento all’italiana e quello alla francese
4. Le rate variabili nell’ammortamento francese
5. La volatilità dell’ammortamento francese a tassi variabili

L'articolo Il mutuo proviene da TheTruEconomy .

Punto focale della questione, spesso sottovalutata, è che il totale degli interessi da corrispondere sono influenzati da due valori, il primo e più evidente è il tasso di interesse, il secondo, meno evidente ai non addetti ai lavori, è la velocità di restituzione del debito.

Infatti più velocemente si restituisce il debito e minori sono gli interessi da corrispondere, motivo per il quale, alla stipula di un finanziamento è fondamentale guardare queste due grandezze, in quanto esse incidono sul totale degli interessi da corrispondere.

A riprova di ciò si utilizza come esempio il finanziamento utilizzato precedentemente, ed ad esso applichiamo tre metodi di rimborso, il primo sarà il metodo di rimborso tipo bullet, ovvero la restituzione in un’unica soluzione del capitale finanziato, e precisamente alla fine della vita del finanziamento, (ultima rata), il secondo all’italiana ed il terzo alla francese, già visti nelle pagine precedenti, ed analizzeremo il totale degli interessi generati dai tre piani di ammortamento.

1. PIANO DI AMMORTAMENTO TIPO BULLET
2. La Rata ed il tasso di Interesse: Correlazione inversa
3. PIANO DI AMMORTAMENTO CON  TAN = ZERO
4. PIANO DI AMMORTAMENTO CON TAN = ꝏ

L'articolo L’importanza del piano di ammortamento nella determinazione degli interessi proviene da TheTruEconomy .

La complessità di tale contratto è rappresentato da molteplici fattori (oltre la qualifica della natura stessa del contratto (leasing finanziario, operativo ecc.ecc.) e tecnicamente parlando esso consiste nel godimento di un bene dietro il corrispettivo di un canone con la facoltà di riscattarlo (opzione di riscatto).

Prima di affrontare tematiche di natura giuridica, si ritiene il caso di approfondire un aspetto spesso trascurato nella prassi comune di tale operazione, ovvero l’aspetto economico finanziario.

Infatti, parimenti con le altre tipologie di finanziamenti, anche il leasing presenta una forma tecnica di erogazione, e dopo aver approfondito  le modalità di erogazione dei finanziamenti in conto corrente e dei mutui, possiamo affrontare con maggiore semplicità l’aspetto tecnico del leasing.

Infatti alla stipula del contratto di leasing rimangono estremamente criptiche le formule applicate per il calcolo dei corrispettivi del finanziamento, in quanto nella maggior parte dei contratti stipulati vi sono numerose lacune informative.

Nello studio dell’aspetto finanziario, si sottolinea che NON verrà considerata nei calcoli l’Iva da aggiungere alle voci di operazione.

In prima istanza si sottolinea che i flussi finanziari nel leasing devono rispettare le leggi di equivalenza finanziaria*, ma a differenza dei conti correnti o dei mutui siamo in presenza di tre macro categorie di flussi finanziari, generati dalla dilazione del capitale finanziato in tre fasi:

• la prima fase è quella relativa alla stipula del contratto e si caratterizza con la presenza di una quota di capitale (spesso pari al 20%) definito  maxi canone iniziale,  che viene anticipato e restituito contestualmente alla sottoscrizione, e non presenta maggiorazione di interessi;
• La seconda fase è la dilazione del capitale mediante il pagamento di canoni i quali svolgono di fatto la funzione di rate in quanto presentano quote di capitale e quote di interesse;
• La terza fase è la restituzione del capitale residuo con relativi interessi di dilazione e consiste nel pagamento dell’opzione di riscatto (acquisto) del bene.

In tutte e tre le fasi indicate i flussi finanziari devono rispettare i principi di equivalenza finanziaria*, ovvero la sommatoria dei tre montanti attualizzati indicati devono eguagliare il capitale rateizzato mediante il tasso contrattuale indicato alla stipula.

Tra le informazioni vitali che spesso non vengono indicate nei contratti di leasing c’è il capitale relativo all’opzione di riscatto, in quanto una errata interpretazione di tale elemento comporta una violazione del principio di equivalenza finanziaria.

Per comprendere meglio i passaggi che si andranno ad analizzare si utilizza un esempio pratico per comprendere la funzione delle singole fasi contrattuali.

Nell’esempio che riportiamo consideriamo un contratto di leasing dove l’importo finanziato risulta essere pari ad euro 10.000,00, con un maxi canone iniziale del 20% pari ad euro 2.000,00, con il pagamenti di n.60 canoni mensili di euro€ 132,10, al tasso nominale annuo del 5%, e un’opzione di riscatto pari al 10% del capitale finanziato.

Generalmente nei contratti di leasing risulta non espresso il valore del capitale rateizzato, il quale va determinato mediante un procedimento inverso, utile sia per determinare il totale degli interessi da corrispondere e sia per determinare la composizione dei canoni, sia per la sorta capitale e sia per la quota di interessi da corrispondere.

L'articolo Leasing proviene da TheTruEconomy .

L’approccio dinamico proposto da TTE consiste nel considerare l’azienda come un montante in costante divenire, che cresce secondo dei modelli di investimento, e decresce secondo dei modelli di costo, cercando di prevedere i modelli di business con le migliori prospettive di rendimento con particolare attenzione alle scelte di finanziamento che devono sostenere tali investimenti.

Infatti  a fronte degli investimenti bisogna sempre considerare il costo del capitale investito, il quale a secondo della tipologia di investimento (a breve, medio lungo) dovrà avere un taglio su misura alle necessità aziendali.

In estrema sintesi gli investimenti a breve devono essere finanziati con forme tecniche di breve periodo (scoperti di conto corrente, anticipazioni ecc. ecc.) mentre gli investimenti a medio lungo periodo vengono finanziati con forme tecniche di adeguata durata (mutui, leasing, ecc. ecc.).

Ma quali sono gli elementi caratteristici dei finanziamenti che incidono sulla redditività di un investimento?

Utilizzando un approccio estremamente pratico, si individuano i seguenti fattori, che saranno oggetto di studio:

• Capitale investito e Debito erogato;
• Tassi di accrescimento;
• Modalità di capitalizzazione;
• Tempistica dei flussi di cassa (incassi e restituzioni).

Tali elementi dovranno essere sempre analizzati con un’ottica di costi/benefici, inquadrandoli alle necessità e alle caratteristiche dell’azienda prenditrice, in quanto un finanziamento con tassi più vantaggiosi può comportare dei flussi di cassa in uscita (restituzioni) che possono pregiudicare la bontà stessa del finanziamento.

Per far comprendere quanto affermato si procede a degli esempi pratici utili a far comprendere quanto affermato, ovvero che l’azienda è di fatto un montante che cresce in base alla redditività dell’investimento, ma che subisce  dei decrementi a secondo della struttura e del costo del finanziamento scelto.

• Esempio: Redditività aziendale senza finanziamenti
• Esempio: Redditività aziendale con un finanziamento ipotetico “semplice”
• Esempio: Redditività aziendale con un finanziamento a restituzione annuale
• Esempio: Redditività aziendale con un finanziamento a restituzione rateale

L'articolo L’azienda come un montante: l’approccio dinamico proviene da TheTruEconomy .