Il mutuo è un finanziamento che comunemente viene associato all’acquisto di beni immobili, ed in base alla storia italiana, possiamo affermare che è stato il principale finanziamento per l’acquisto della prima casa per milioni di italiani dal secondo dopo guerra ad oggi, consentendo agli italiani di diventare un popolo di proprietari di casa.
Negli ultimi anni, in seguito ad una pluralità di eventi di natura nazionale ed internazionale (vedi per esempio la crisi dei mutui sub prime negli Stati Uniti), anche tale tipologia di finanziamento ha iniziato a mostrare notevoli criticità, sempre per una pluralità di fattori di varia natura, trasformandosi da volano dello sviluppo economico a vero proprio incubo per gli italiani.
Per poter comprendere le criticità che oggi possono permeare un mutuo bisogna comprendere prima gli elementi che lo compongono, e vista la sua peculiarità, si può affermare che ogni singolo elemento ha una notevole complessità intrinseca.
Cercando di essere semplici e sintetici, il mutuo viene stipulato mediante rogito notarile contemporaneamente ( o quasi) all’acquisto di un immobile proprio per fornire la provvista finanziaria utile a tale scopo.
Si tenga presente che l’atto di compravendita e l’atto di mutuo sono due atti giuridici distinti e separati, stipulati da soggetti giuridici diversi.
Infatti l’atto di compravendita viene stipulato tra venditore ed acquirente alla presenza di un notaio ed ha oggetto l’acquisto di un bene immobile dietro corrispettivo, mentre l’atto di mutuo viene stipulato tra l’acquirente e l’istituto di credito ed ha oggetto la provvista finanziaria per l’acquisto dell’immobile oggetto di compravendita, sempre in presenza di un notaio.
In sostanza vi sono quattro figure essenziali, il venditore, l’acquirente, l’istituto di credito ed il notaio, ognuno con un ruolo ben preciso e ben delineato dalla legge italiana e con i propri obblighi e diritti.
Analizzando quindi tali figure ed il loro ruolo possiamo subito affermare che il ruolo del venditore è forse quello più semplice, in quanto è il soggetto che aliena il bene immobile e deve ricevere il corrispettivo per tale vendita.
La figura dell’acquirente è leggermente più complessa, in quanto nel momento della stipula dell’atto di compravendita deve pagare il prezzo del bene, e nel caso appunto della stipula del mutuo, i soldi per pagare il prezzo dell’immobile gli vengono forniti dall’istituto di credito.
La figura dell’istituto di credito ha un ruolo essenziale in tale dinamica, in quanto richiede un notevole lavoro preparatorio, che possiamo dividere in due macro fasi, la prima è la valutazione di finanziabilità del soggetto mutuatario, ovvero l’istituto di credito deve valutare che la capacità reddituale del soggetto richiedente sia tale da consentire la sostenibilità e la restituzione del finanziamento richiesto.
La seconda fase è la valutazione del bene oggetto di compravendita come garanzia del finanziamento stesso.
Tale valutazione è di natura sia qualitativa, ovvero che il bene sia in possesso di una serie di requisiti normativi (attività in pratica svolta in parallelo insieme al notaio dell’acquirente) e sia una di natura quantitativa, ovvero che il valore del bene sia capiente della garanzia richiesta dall’istituto di credito.
In questa seconda fase emerge un elemento di notevole importanza, ovvero la garanzia che l’istituto di credito richiede al mutuatario mediante iscrizione ipotecaria sul bene compravenduto, la quale senza addentrarsi in argomento estremamente complesso, rimarrà in vita e graverà l’immobile finchè il debito non verrà estinto.
Il notaio, figura di estremo rilievo nel sistema giuridico italiano, svolge un ruolo di verifica e “garanzia” affinchè la compravendità e la stipula del mutuo avvengano senza particolari complicazioni (Il notaio è un pubblico ufficiale al quale lo Stato affida il potere di attribuire pubblica fede, cioè il valore di prova legale, agli atti che stipula– cit.sito del consiglio notarile di Modena) .
L’aspetto finanziario del mutuo
Tra gli elementi che hanno innescato l’attuale situazione di tensione del comparto delle compravendite delle case e conseguenziale erogazione dei mutui, o viceversa, e la difficoltà da parte dei mutuatari di onorare quelli in essere, è secondo lo scrivente, causato anche dallo snaturamento della struttura finanziaria del mutuo stesso, in quanto nel corso del tempo è diventata da stabile e prevedibile ad incerta ed aleatoria.
Infatti, in considerazione del fatto che lo scenario economico nel quale si vive e si opera è un contesto in continuo divenire, l’introduzione dei tassi variabili (indicizzazione tassi Euribor ed altro) ed altre innovazioni finanziarie, (derivati di copertura, valute estere, ecc. ecc.) hanno trasformato i mutui in veri e propri strumenti di finanza derivata, estremamente complessi e volatili, che mal si sposano con la necessità di chi acquista la prima casa pagandola in rate trentennali. Richiamando il testo di un articolo del 08/07/2023 pubblicato sul sito di Rai New.it “Mutui e prestiti: 14,9 miliardi in rate non pagate. Le famiglie italiane sempre più in difficoltà: L’aumento del costo del denaro, l’incremento dei tassi e la corsa dell’inflazione tra le cause delle insolvenze” permette di comprendere che in contesti dinamici la scelta di investimenti e di finanziamenti di lungo periodo devono essere adeguatamente ponderati, calibrando le strutture finanziarie sulle necessità e capacità dei singoli contraenti.
Quindi la nostra attenzione si focalizzerà sull’aspetto finanziario del mutuo, andando ad approfondire tutti quei fattori che riteniamo essenziali affinché la vita del mutuo possa procedere senza particolari intoppi.
Il mutuo e le sue rate
Perseguendo l’obbiettivo che ci siamo posti affrontiamo l’aspetto quantitativo del mutuo, il quale, tralasciando gli aspetti qualitativi che lo caratterizzano, è di fatto un montante costituito da capitale (debito) ed interessi tale che M=D+I.
Cosa vuol dire tale affermazione? In sostanza al momento della stipula del finanziamento il mutuatario contrae un debito di importo D che si impegnerà a restituire in un lasso di tempo t versando gli interessi I ad un tasso di interesse debitore i.
Elemento essenziale che caratterizza il mutuo è la restituzione del capitale ed il versamento degli interessi mediante il pagamento di un numero n di rate.
L’aspetto fondamentale della costruzione di un piano di restituzione di un mutuo mediante il pagamento delle rate si chiama piano di ammortamento, ed in linea generale deve contenere il totale del capitale erogato, il dettaglio del totale delle rate da pagare con le precise scadenze, il tasso di interesse stipulato in atti ed il totale degli interessi da pagare e la modalità di restituzione del capitale. Si fa presente che il piano di ammortamento è parte integrante dell’atto di mutuo e va debitamente firmato dal mutuatario, dall’istituto di credito e dal notaio.
Le rate
Adesso cerchiamo di spiegare in maniera semplice come sono composte le rate e come sono determinate.
Il primo passaggio obbligatorio è quello di evidenziare che esse sono frutto di una funzione matematica, e a secondo della tipologia di funzione matematica, che in tale circostanza la identifichiamo come tipologia di ammortamento, avranno un determinato valore, che sarà fisso o variabile.
“Si comprende l’importanza del termine rata variabile, in quanto negli ultimi anni esse sono associate ai mutui a tasso variabile agganciato all’Euribor (un mese, tre mesi ecc.cc), ma prima di affrontare questo importante argomento, si cerca di fornire gli elementi utili a comprendere la genesi e le caratteristiche dei mutui a tassi variabili, motivo per il quale si procederà a piccoli passi”.
Partendo dal concetto di montante, possiamo affermare che le rate nascono dalla suddivisione del valore del montante in base al numero di rate che compongono il piano di pagamento del capitale e degli interessi (il piano di ammortamento), ed in base alla tipologia di ripartizione di tali valori, possiamo individuare due macro tipologie di ammortamento, il primo a quote di capitale costante definito il piano di ammortamento all’italiana ed i secondo, più diffuso nella prassi finanziaria, a rate costanti, definito piano di ammortamento alla francese.
